L'analyse du marché immobilier en chiffres

© Brad Pict - stock.adobe.com

Au 1^er trimestre 2022, la hausse des prix des logements anciens se poursuit, notamment en province. Depuis le dernier trimestre 2020, on observe une accélération des prix plus marquée pour les maisons que pour les appartements.

Le volume de transactions de logements anciens en cumul sur les douze derniers mois en France (hors Mayotte) atteint 1 182 000 transactions à fin mai 2022, traduction d’un début d’année dynamique mais révélateur d’un plateau haut, où les volumes tutoient la barre du 1,2 million de ventes qu’ils dépassaient l’été dernier. 

La stabilisation est enclenchée et pourrait augurer d’une décrue. Particulièrement, les chiffres actuels n’expriment pas encore le ressenti global des notaires qui signalent les tendances d’un ralentissement un peu plus prononcé de l’activité immobilière dans les mois à venir. En effet, des signaux appellent à la vigilance. L’offre de biens à vendre s’amenuise lentement tout comme le nombre d’avant-contrats, rendant hypothétique un maintien aussi haut des volumes. Cette dégradation est à corréler directement avec la hausse de l’inflation (grandement portée par la hausse des prix de l’énergie) qui affecte parallèlement le pouvoir d’achat des Français. À ce titre, l’Insee prévoit une inflation de 6,8 % en septembre (niveau inédit depuis 1985) et de 5,5 % sur l’année 2022. 

De même, bien qu’elle reste modérée, la remontée des taux des crédits à l’habitat se poursuit, excluant un nombre grandissant de personnes du marché immobilier, notamment les primo-accédants, face à une demande d’apport plus importante. Les notaires constatent d’ailleurs une augmentation du nombre de refus de prêt. 

La hausse des taux demeure paradoxalement très mesurée face à l’inflation, de sorte que le prêt, comparativement, constitue un placement, une certitude dans un environnement empli d’incertitudes. La vague d’acquéreurs est toujours présente, notamment sur le marché des maisons, tirant les prix vers le haut sur des biens de moindre qualité, à défaut d’une offre suffisante.

Toutes ces évolutions macro-économiques contribuent néanmoins à faire chuter fortement l’indicateur de confiance des ménages depuis le début de l’année, notamment dans sa composante d’opportunité à faire des achats importants, comme un achat immobilier. Cet indicateur de confiance retombe ainsi au niveau de ceux enregistrés en 2013, et même en 2008, périodes délicates pour l’activité immobilière. 

Ces points d’attention sont de nature à provoquer des tensions bloquantes sur le marché immobilier d’autant plus s’ils se produisent concomitamment.

En France métropolitaine, au 1^er trimestre 2022, la hausse des prix des logements anciens se poursuit avec + 1,5 % par rapport au 4e trimestre 2021 (données provisoires corrigées des variations saisonnières). Sur un an, la hausse des prix perdure avec + 7,3 %. Depuis le 4^e trimestre 2020, la hausse est davantage marquée pour les maisons (+ 9,3 % en un an au 1^er trimestre 2022) que pour les appartements (+ 4,7 % sur la même période). 

En province, au 1^er trimestre 2022, les prix des logements anciens en province augmentent de + 1,8 %. Sur un an, les prix accélèrent de nouveau : + 9,3 % entre le 1^er trimestre 2021 et le 1^er trimestre 2022, après + 9 % et + 8,9 %. Depuis le début de l’année 2021, la hausse des prix des maisons en province (+ 10 % sur un an au 1^er trimestre 2022) est plus forte que celle des appartements (+ 7,8 %), ce qui ne s’était pas produit en 2019 et 2020.

En Île-de-France, au 1^er trimestre 2022, les prix des logements anciens augmentent à nouveau avec + 0,7 % par rapport au 4^e trimestre 2021. Sur un an, la hausse atteint 2,5 % entre le 1^er trimestre 2021 et le 1^er trimestre 2022. Cette progression est nettement plus marquée pour les maisons (+ 5,7 % sur un an) que pour les appartements (+ 0,9 % sur un an). Ce plus fort dynamisme des prix des maisons en Île-de-France s’observe depuis le 4^e trimestre 2020. À Paris, le prix au m² des appartements anciens ressort à 10.500 € en avril 2022, en recul annuel de 1,2 %.

Prix des appartements anciens 

Période d'observation : Janvier 2022 à Mars 2022

Prix des maisons anciens 

Période d'observation : Octobre 2021 à Mars 2022

Source : Notaires de France

avant-contrats

En France métropolitaine, les projections issues des avant-contrats prévoient, pour fin août 2022, un léger ralentissement de la hausse des prix des logements anciens : + 6,6 % sur un an à fin août 2022 (contre + 7,3 % au 1^er trimestre 2022). Les prix des maisons anciennes augmenteraient toujours plus deux fois plus vite (+ 8,6 %) que ceux des appartements anciens (+ 3,9 %).

« De mai 2021 à avril 2022, 500 400 logements ont été autorisés à la construction, soit 85 900 de plus qu’au cours des 12 mois précédents (+ 20,7 %). Dans le même temps, on estime que 392 600 logements ont été mis en chantier, soit 15 600 de plus (+ 4,1 %) que lors des 12 mois précédents (mai 2020 à avril 2021). »

Le seuil symbolique des 500 000 logements autorisés a été atteint, volonté longtemps affichée des pouvoirs publics comme traduisant le besoin réel de logements. Mais ce chiffre ne doit pas cacher un effet de rattrapage, consécutif à la crise sanitaire et par ailleurs accentué par un dépôt massif de demandes d’autorisation d’urbanisme avant l’entrée en vigueur des nouvelles normes environnementales RE 2020 à la fin de l’année 2021. Un phénomène sensiblement équivalent pourrait se constater après l’entrée en vigueur au 30 juin 2022 de mesures comparables sur le tertiaire. 

Il est par ailleurs vraisemblable que la perte progressive d’attractivité du dispositif Pinel, corrélée aux nouvelles exigences environnementales et à la hausse globale des coûts de la construction, entrave le marché du neuf. 

Le marché du neuf - Les chiffres clés 

Résultats à fin avril 2022

• ← Macaye : le fromage basque en fête
• Laruns : à l’assaut du Col de l’Aubisque →