Portrait de la France des propriétaires bailleurs

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Qui sont ces propriétaires bailleurs dont les biens assurent le logement de 7,5 millions de Français ? Le groupe bancaire BPCE dresse leur portrait et analyse leurs incertitudes face aux contraintes de la rénovation énergétique imposées par la loi.

Ils représentent 13 % de la population et détiennent 7,5 millions de logements : ce sont les propriétaires bailleurs. Le 14 décembre 2022, lors de sa conférence de presse en ligne consacrée au bilan et perspectives 2023, en matière d’immobilier, BPCE l’Observatoire a dévoilé les résultats d’une étude exclusive sur le locatif privé. « Il s’agit d’un sujet d’ampleur en matière résidentielle », note Alain Tourdjman, directeur des études et prospective du pôle finance et stratégie chez BPCE. En effet, le parc locatif privé assure le logement de 7,5 millions de ménages, soit 24,7 % d’entre eux, devant les logements sociaux (5,3 millions de ménages). Côté propriétaires bailleurs, ce parc est détenu à 97 % par des personnes physiques. « Ce n’est plus un sujet d’investisseurs institutionnels », souligne Alain Tourdjman. Loi Besson, dispositif Robien, Scellier, loi Pinel… Depuis 1995, et même avant, les dispositifs publics se sont succédé afin d’encourager la détention de biens immobiliers locatifs par les ménages. Avec succès : en 1984, ces derniers n’en possédaient que 5,4 millions…

Aujourd’hui, au total, c’est 13 % de la population française qui est propriétaire d’un bien locatif, directement ou via une SCI, à titre individuel ou avec d’autres. La majorité de ces propriétaires a entre 50 et 64 ans, mais cette population se renouvelle régulièrement avec l’arrivée de nouvelles générations. Le cas le plus fréquent : la mono-détention d’un petit appartement loué nu, en gestion directe. Seuls 38 % des propriétaires sont multi-détenteurs. Ce qui n’empêche pas la concentration du marché : d’après l’Insee, rappelle l’étude de BPCE l’Observatoire, 3,5 % des ménages détiennent la moitié des logements en location. Il s’agit de ménages détenant cinq logements ou plus.

Dessine-moi trois propriétaires bailleurs

Au delà de ces caractéristiques générales, l’étude BPCE distingue trois grands types de bailleurs propriétaires avec des profils, des approches et des stratégies différentes. Première catégorie (29 % de cette population) : des personnes dans une logique de diversification de leur portefeuille d’investissements. « Le bien immobilier locatif constitue pour eux un actif qui doit produire une rentabilité, pas uniquement via les loyers, mais plutôt dans une vision d’investissement qui prend en compte la défiscalisation et vise une revente ou une valorisation de long terme », détaille Alain Tourdjman....

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