Les Avocats vous répondent : Urbanisme

URBANISME - Question

Un particulier a acquis la villa mitoyenne à une résidence dans le but de l’aménager en appartements. Dans sa déclaration préalable, il a indiqué : 4 appartements avec les 6 parkings obligatoires (1,5 x 4 = 6 P). Il a établi une fausse déclaration puisqu’en réalité il a aménagé 5 appartements et qu’à ce jour, cela aurait nécessité 8 parkings (1.5 x 5 = 7.5 arrondis à 8 P). De plus, 2 parkings sont mentionnés sur le plan dans notre propriété donc irréalisables. Que pouvons-nous faire ?

Réponse

Le propriétaire de la villa voisine de votre Résidence a obtenu une autorisation d’urbanisme pour la division de sa maison d’habitation en quatre appartements, en se prévalant – sans autorisation des copropriétaires concernés – de places de parking de votre Résidence. Bien plus, la réalisation n’est pas conforme à l’autorisation délivrée, puisque ce sont en réalité cinq appartements qui ont été aménagés…

Si effectivement votre voisin prétend disposer de deux places de votre Résidence alors qu’il n’a aucun droit dessus, l’on peut considérer qu’il a obtenu frauduleusement son autorisation, qu’il ne respecte pas par ailleurs. Un tel comportement peut être lourd de conséquences, et les sanctions encourues devraient vous permettre d’engager un dialogue avec votre voisin, afin que ce dernier régularise sa situation dans les meilleurs délais.

En toute hypothèse, le Syndic de votre copropriété doit impérativement faire valoir les droits de la Résidence, et chacun des copropriétaires qui se considère lésé pourra intervenir.

Pour agir de manière efficiente, il importe de bien analyser la situation et le contexte dans lesquels l’affaire s’inscrit, en fonction de la qualité dont vous pouvez vous prévaloir : l’on agira différemment selon que l’autorisation est ancienne, que le chantier vient de commencer, et selon que l’on est simple copropriétaire, Syndic de la Copropriété, propriétaire des places de stationnement usurpées…)

Il est possible tout d’abord, si moins de deux mois se sont écoulés depuis l’affichage de la déclaration préalable sur le terrain du voisin, de former un recours (recours gracieux sollicitant le retrait de l’autorisation auprès du Maire ou du Préfet ; recours contentieux auprès du Tribunal Administratif de Pau demandant l’annulation de la déclaration préalable). La saisine du Tribunal Administratif peut être assortie d’une requête en référé demandant la suspension de l’exécution de la déclaration préalable. En moins de trois semaines, si les conditions sont remplies, les travaux peuvent ainsi être stoppés.

Il est possible par ailleurs, de saisir le Maire d’une demande de retrait de l’autorisation d’urbanisme délivrée (décision de non-opposition à la déclaration préalable de votre voisin). Dans le cas d’obtention frauduleuse d’une autorisation d’urbanisme par des manoeuvres de nature à tromper l’Administration sur la réalité de son projet ou sur sa qualité – en l’espèce, votre voisin a prétendu disposer d’un titre l’autorisant à se prévaloir de deux places de stationnement de votre Résidence – le retrait par le Maire est possible à tout moment, sans condition de délai (à l’issue cependant d’une procédure contradictoire entre le Maire et l’intéressé).

Si le Maire décide de retirer l’autorisation d’urbanisme, votre voisin pourra contester ce retrait et/ou déposer une nouvelle demande ou renoncer à son projet. Si le Maire refuse, vous pourrez contester ce refus, devant le Tribunal Administratif de Pau.

Il est possible parallèlement, de saisir le Maire d’une demande d’exercice de ses pouvoirs de police de l’urbanisme. En effet, les travaux, non conformes du fait de la création d’un appartement supplémentaire et de l’aménagement de seulement quatre places de stationnement au lieu des six déclarées, sont constitutifs d’un délit. En cas de refus du Maire de faire dresser procès-verbal, vous pourriez contester ce refus devant le Tribunal Administratif, ou/et saisir directement le Procureur de la République ou le Tribunal Correctionnel.

D’autres actions peuvent enfin s’ouvrir à vous, et notamment la responsabilité civile du constructeur pourrait être engagée du fait de la violation d’obligations civiles (servitudes, respect du cahier des charges du lotissement…) ou de troubles anormaux de voisinage (perte de valeur vénale, création de vues depuis les ouvertures nouvelles ou modifiées…).

On l’a vu, différents délais vous sont opposables : délai de deux mois à compter de l’affichage de la déclaration préalable sur le terrain pour un recours direct contre l’autorisation délivrée, délai de prescription de cinq ans pour une action civile, délai de prescription de six ans pour une action pénale….

En résumé, seule une analyse fine de la situation permettra de déterminer la stratégie à mettre en oeuvre pour obtenir que votre voisin régularise sa situation, dans un souci de sécurité juridique et d’efficience.

ATTENTION : tout recours formé en matière d’urbanisme – saisissant l’Administration ou le Tribunal Administratif – est soumis à des règles formelles strictes, qui conditionnent sa recevabilité. Ne vous lancez pas dans une action sans avoir préalablement pris Conseil.

L’Ordre des Avocats au Barreau de BAYONNE en partenariat avec notre publication vous apportent dans cette chronique sous forme de question-réponse les premiers renseignements et les conseils des professionnels du droit pour aborder les problématiques juridiques ou judiciaires. Ces informations ne sauraient se substituer à un diagnostic propre à chaque situation particulière.