L'analyse du marché immobilier en chiffres

© LPA

Le ralentissement de la hausse des prix s’est enclenché quand bien même la baisse n’est pas pour tout de suite. La diminution des volumes intervient avant la baisse des prix, mais les notaires constatent déjà des négociations sur les prix qui n’existaient pas il y a encore quelques mois.

Le volume de transactions de logements anciens en cumul sur les douze derniers mois en France (hors Mayotte) atteint 1 145 000 transactions à fin août 2022. Après 15 mois d’évolution positive sur un an, pour un pic à plus de 1,2 million de ventes en septembre 2021, les volumes ont entamé leur lente décrue (- 3,7 % en juin et - 5,6 % en août sur un an), même s’ils restent exceptionnellement hauts, signe de deux années hors du commun laissant présager une fin d’année autour de 1,1 million de ventes. Particulièrement, les notaires ont pu ressentir une décélération sur les mois de septembre et octobre accompagnée de délais de vente plus longs.

Atterrissage

Le fléchissement atteste d’une année 2023 qui sera objectivement moins remarquable en termes de volumes, mais l’atterrissage devrait s’effectuer en douceur, comme annoncé par les notaires.
À contre-courant d’ailleurs, spécifiquement dans la Capitale, on y note une reprise forte des volumes et un assèchement des stocks, susceptibles d’engendrer une forte tension sur les prix. 
Néanmoins, le contexte économique et géopolitique reste dominé par les incertitudes dans des temps d’instabilité. Le marché immobilier n’y est pas imperméable. À ce titre, la nette augmentation des taux sur les crédits à l’habitat à 1,72 % en septembre pour 1,1 % en janvier implique une baisse de la capacité moyenne d’endettement qui devrait se poursuivre et s’amplifier. Sur les durées longues, les taux sont à présent de plus de 3 %. Si le taux d’usure a pu être un problème au cours des derniers mois, son relèvement au 1er octobre redonne une bouffée d’oxygène. Mais il est à noter une crainte de certains acquéreurs recherchant une signature rapide afin d’échapper à une hausse des taux programmée. Depuis plusieurs mois, les marges de manœuvre des banques commerciales diminuent par cette réduction de l’écart entre le taux d’usure en vigueur et le taux des OAT (Obligations Assimilables au Trésor) à 10 ans. L’offre de crédit se trouve, dès lors, automatiquement limitée et fait d’un outil de protection nécessaire du consommateur un outil de raréfaction du crédit, voire d’exclusion du crédit, y compris pour de bons profils qui n’atteignent pas le taux d’endettement maximal de 35 %. Une hausse insuffisante ou trop espacée dans le temps des taux d’usure, à un rythme différent de la hausse des taux bancaires, crée ainsi un goulet d’étranglement qui complique paradoxalement l’accès au crédit immobilier et exclut donc, de fait, certains ménages. 

Interrogés lors de la première quinzaine d’octobre, les notaires de France constatent que dans 18,1 % des rendez-vous concernant des projets immobiliers, le taux d’usure est un enjeu de concrétisation susceptible de différer la signature. Ils remarquent aussi que dans 19 % des cas, cette question du taux d’usure peut conduire à compromettre la réalisation d’une vente. Ces résultats sont encore plus marqués dans les grands offices des métropoles. Les notaires considèrent pour 93,4 % d’entre eux que le taux d’usure est un enjeu davantage présent dans leurs échanges avec leurs clients depuis la hausse des taux, et pour 95,8 % d’entre eux que son impact sur la viabilité des projets immobiliers est plus sévère.

Nonobstant cette remontée des taux, il convient de rappeler que les taux d’intérêt réels n’ont jamais été aussi bas depuis les années 1970, ce qui reste incitatif pour une partie des acquéreurs, notamment au regard de l’inflation (à 6,2 % en octobre, niveau inédit depuis 1985), de sorte que le prêt constitue un placement. Par ailleurs, la garantie du taux fixe évite d’être dépendant des fluctuations de marché,...

• ← Les bodysurfeurs angloys en route pour les championnats d'Europe
• Les inscriptions aux foulées luziennes sont ouvertes →