Jurisprudence de l’habitat

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Assemblée générale et aliénation de parties communes spéciales

(Cass. Civ. III : 01/06/22)

Lors de l’Assemblée Générale (AG), seuls les propriétaires d’une partie commune spéciale peuvent participer au vote portant sur son aliénation. En l’espèce, l’ensemble des copropriétaires avaient été appelés à participer au vote d’une résolution d’AG portant sur l’aliénation à l’un des copropriétaires d’une partie commune spéciale.

La demande d’annulation de cette résolution a été rejetée par la Cour d’appel. Cette dernière considérait que l’aliénation d’une partie commune spéciale impliquait la modification du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division, décision qui relevait donc de l’ensemble de la copropriété. Les juges du fond avaient déjà considéré que lorsqu’une décision portant sur une partie commune spéciale avait des répercussions sur l’ensemble de la copropriété, notamment son aliénation permettant la création d’un lot privatif, elle nécessitait le vote de l’ensemble des copropriétaires (CA Paris : 04/09/08, n° 07/16836).

La Cour de cassation confirme toutefois, en matière d’aliénation, sa jurisprudence selon laquelle seuls les propriétaires de parties communes spéciales peuvent prendre part aux décisions qui les concernent exclusivement (Cass. Civ. III : 19/11/14. n° 13-18.925).

Pour mémoire, afin de tenir compte de cette position jurisprudentielle, le nouvel article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965, issu de la loi ELAN du 23 novembre 2018, dispose que « seuls prennent part au vote les copropriétaires à l’usage et à l’utilité desquels sont affectées les parties communes [spéciales] ».

Appréciation d’une autorisation d’urbanisme valant permis de démolir puis de reconstruire

(CE : 12/05/22)

L’administration peut refuser la délivrance d’une autorisation d’urbanisme en cas d’atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites ou aux paysages naturels et urbains, comme aux perspectives monumentales (CU : R.111-27). Sollicitée par une demande de permis de construire, portant à la fois sur une construction et la démolition d’un bâtiment existant, pour rechercher l’existence d’une éventuelle atteinte, elle doit apprécier l’impact sur le site, non de la seule démolition, mais aussi de son remplacement par la construction autorisée. Le Conseil d’État rappelle que le contrôle de l’administration consiste tout d’abord à apprécier la qualité du site sur lequel la construction est projetée et, ensuite, à évaluer l’impact que cette construction, compte tenu de sa nature et de ses effets, pourrait avoir sur le site (voir déjà en ce sens, CE : 13/07/12. n° 345970).

Dans l’arrêt du 12 mai 2022, il précise que, pour apprécier l’impact du projet compte tenu de sa nature et de ses effets, la balance des intérêts en présence doit être réalisée au regard des seuls intérêts visés à l’article R.111-27 du Code de l’urbanisme, ainsi que par le règlement du Plan Local d’Urbanisme (PLU).

Surtout, il précise...

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