Et si vous investissiez dans la Pierre Papier ?
Un des avantages de la pierre papier est la possibilité de souscrire cet immobilier dans vos contrats d’assurance-vie © suyujung - stock.adobe.com
La pierre papier est un concept né dans les années 1970 qui illustre le fait de détenir de l’immobilier non pas en direct, mais au travers d’une société dont on détient des parts ou des actions. Ce peut être le cas d’un particulier qui détient des parts d’une SCI, mais généralement on entend par pierre papier les produits de placement comme les SCPI investis à 100 % en immobilier ou les OPCI investis partiellement en immobilier. L’investissement mutualisé ne s’oppose pas à de l’immobilier direct, mais le complète et est une excellente solution de diversification de sa poche immobilière, car la mutualisation de la collecte permet d’investir dans un immobilier difficilement accessible en direct et permet de diluer le risque sur un plus grand nombre d’actifs. Via la pierre papier souscrite auprès d’une société de gestion, vous déléguez la sélection des actifs et leur gestion à des professionnels en contrepartie de frais de gestion. L’épargnant peut suivre en permanence la valorisation des actifs effectuée par des experts indépendants et reçoit une communication régulière sur les décisions d’investissements ou d’arbitrage. Un avantage est la possibilité de souscrire cet immobilier dans vos contrats d’assurance-vie. Hors assurance-vie, l’épargnant bénéficie de tous les supports pour déclarer l’impôt.
1 Qu’est-ce qu’une SCPI ?
C’est un véhicule d’épargne qui investit à 100 % dans l’immobilier pour vous reverser périodiquement des revenus nets des charges de gestion d’un immeuble. La SCPI est une Société Civile Immobilière à l’IR. Exemple : Pour des raisons patrimoniales, plutôt qu’un investissement en direct, Monsieur et Madame XX utilisent une société (SCI) pour acquérir des actifs immobiliers… Ils achètent des actifs, paient les frais de recherche et d’actes notariés, chaque année vont régler les frais s’ils délèguent la gestion, les assurances, taxes foncières… Ils peuvent décider chaque année de se distribuer ou pas le résultat annuel. Ils seront imposés sur le résultat et non pas sur leur distribution. C’est cela une SCPI. La SCPI est obligatoirement gérée par une société de gestion agréée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). Une Société de Gestion immobilière se compose d’économistes, d’investisseurs, de gérants, de comptables, et d’asset managers qui gèrent les immeubles… La SCPI sélectionne, achète puis gère des actifs immobiliers. Elle encaisse les loyers des immeubles investis et après règlement des charges de gestion d’un immeuble (travaux d’entretien, expertises des actifs, publications, comptabilité…) redistribue tout ou partie du résultat aux porteurs sous forme d’acomptes périodiques souvent trimestriels. Afin de les représenter en cours d’année les épargnants élisent un conseil de surveillance constitué d’autres porteurs.
2 Comment fonctionne une SCPI ?
La SCPI à qui vous allez confier votre épargne et lui déléguer la gestion en contrepartie de frais de gestion, va investir progressivement les capitaux collectés dans des actifs immobiliers diversifiés qu’elle va gérer sur le long terme. La stratégie qu’elle va appliquer est clairement explicitée dans divers documents, dont le prospectus. Elle peut ainsi se spécialiser par typologie d’actifs : bureaux, commerces, logistique, santé, sur des actifs neufs ou anciens…ou les mélanger via des SCPI dites diversifiées. Elle peut aussi choisir de n’investir que sur le territoire national ou en Europe. Elle peut bien évidemment prioriser des zones géographiques selon leur attractivité. Plus une zone est tendue avec une forte demande, plus la liquidité de l’actif et la relocation sont facilitées, mais aussi la tenue des prix. Les frais de souscription sont connus d’avance, mais sont très disparates d’une SCPI à l’autre. Ils servent à rémunérer la recherche de capitaux et d’actifs. Ensuite des frais de gestion seront prélevés sur les loyers encaissés afin de payer les charges de gestion (comptabilité, travaux). La liquidité est assurée par les nouvelles souscriptions, mais retenez que quelques SCPI ont organisé des fonds de remboursement. Généralement vous achetez et revendez plus vite vos parts de SCPI que de l’immobilier direct. Chaque année vous recevrez les éléments nécessaires pour effectuer votre déclaration d’impôt et serez conviés en assemblée générale pour voter les grandes directives (distribution…). Une SCPI ne paie pas d’impôts, c’est le porteur qui paie l’impôt selon sa situation fiscale et l’origine des revenus distribués. Comme les revenus sont souvent des loyers, la fiscalité est celle des revenus fonciers. Périodiquement vous serez tenus informés de la vie de votre SCPI (acquisitions, cessions…)....
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