Location touristique de courte durée : une réglementation qui inquiète

La villes de Biarritz fait partie des communes concernées par la nouvelle réglementation des locations touristiques de courte durée © saiko3p - stock.adobe.com

La Communauté d’Agglomération Pays Basque a voté le 5 mars 2022 une délibération fixant les conditions de délivrance des autorisations de changement d’usage de locaux d’habitation pour les locations meublées de courtes durées et déterminant les compensations applicables selon l’article L.631-7 et suivants du Code de la construction et de l’habitation.

À compter du 1^er juin 2022, les conditions votées avec plus de 160 voix inquiètent de nombreux propriétaires utilisant des plateformes types Airbnb, Abritel, mais aussi l’écosystème lié à ce type de location (conciergerie, agence immobilière…). Ainsi, les propriétaires qui souhaitent louer leur bien en location de courts séjours meublés sont soumis à de nouvelles obligations.

Les meublés de tourisme loués dans les communes de : Ahetze, Anglet, Arbonne, Arcangues, Ascain, Bassussarry, Bayonne, Biarritz, Bidart, Biriatou, Boucau, Ciboure, Guéthary, Hendaye, Jatxou, Lahonce, Larressore, Mouguerre, Urrugne, Saint-Jean-de-Luz, Saint-Pierre-d’Irube, Urcuit, Ustaritz et Villefranque devront obtenir une autorisation provisoire et ensuite définitive au changement d’usage.

1^re question à se poser : Suis-je concerné par la nouvelle réglementation ?

Tous les studios, appartements ou villas meublés loués à une clientèle de passage pour des séjours à la journée, à la semaine ou au mois sont des meublés touristiques soumis à la nouvelle réglementation.

Trois dérogations sont prévues :

- Les propriétaires pourront louer à une clientèle de passage leur résidence principale (qui est le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure), 120 jours dans l’année civile. Au-delà, le bien sera qualifié de résidence secondaire soumise à compensation (cf. ci-après) ;
- Les propriétaires pourront louer à une clientèle de passage leur bien pendant la période estivale s’il justifie avoir loué le local pendant au moins 9 mois à un ou des locataires étudiants. La location étudiante devra être justifiée chaque année à la commune du lieu de location.
- Les propriétaires pourront louer à une clientèle de passage, un bien annexé à leur résidence principale sans limite de temps. Le logement doit avoir fait l’objet d’une division et doit être contigu à la résidence principale. Cette dérogation ne peut concerner seulement un bien et pour une durée de deux ans. Aucune précision n’a été donnée sur le caractère renouvelable de cette durée.

Ainsi, je suis concerné par la nouvelle réglementation si je souhaite louer à une clientèle de passage un local :
- Qui est ma résidence principale plus de 120 jours par année civile.
- Qui est ma résidence secondaire sans le louer à un ou plusieurs étudiants pendant 9 mois.
- Qui est une annexe non contiguë de ma résidence principale.

Dans le cas de ces trois situations, vous devez donc obtenir une autorisation de changement d’usage soumise à compensation par la Mairie du lieu où se situe votre local.

1^re démarche à faire : Vérifier l’usage du local au 1^er janvier 1970.

L’alinéa 3 de l’article L.631-7 du Code de la construction et de l’habitation dispose qu’ «…un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1^er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve…» Seuls les immeubles qui étaient matériellement affectés à un usage d’habitation au 1^er janvier 1970 (apprécié par rapport aux circonstances de fait et non aux circonstances de droit) sont soumis aux nouvelles règles votées par la Communauté d’Agglomération Pays Basque. La preuve d’un usage autre que d’habitation au 1^er janvier 1970 de son local exclut l’obligation d’un changement d’usage. 

Il est donc souhaitable de faire une vérification du fichier des propriétés bâties révisé en 1970, la production de baux en vigueur en 1970, des titres de propriété, du règlement de propriété et de tous types d’autorisations d’urbanisme et du paiement de certaines taxes. La preuve étant libre, les témoignages sont acceptés comme mode de preuve. La charge de la preuve incombe à celui qui prend l’initiative de la contestation et il n’existe aucune présomption d’usage d’habitation.

Si le local a un usage mixte (une partie de la surface à usage d’habitation et le reste à usage autre que d’habitation), seule la partie à usage d’habitation est soumise à compensation.
Ainsi, un local unique avec 40 % à usage d’habitation et 60 % à usage autre, seuls les 40 % seront soumis à la réglementation.

Si le local a été transformé ou construit après le 1^er janvier 1970, vérifier les autorisations d’urbanisme. L’alinéa 3 de l’article L.631-7 du Code de la construction et de l’habitation dispose que « …les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1^er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ». Dans cette situation, la preuve de l’usage découle de l’autorisation d’urbanisme obtenue. Si l’autorisation d’urbanisme précise un usage du local autre qu’habitation, vous n’êtes pas soumis à la nouvelle réglementation.

2^e question à se poser : Qu’est-ce que la compensation ? Comment compenser ?

La compensation est la transformation d’un local commercial en logement qui viendra...

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